Auf ein positives Geschäftsjahr 2021 blickten die GEWOBA-Vorstände Peter Stubbe und Anja Passlack anlässlich der heutigen Bilanz-Pressekonferenz zurück. Bei einer Bilanzsumme von 1.523,26 Millionen Euro (2020: 1.449,00 Millionen Euro) erwirtschaftete das Unternehmen einen Jahresüberschuss von 30,6 Millionen Euro (2020: 29,9 Millionen Euro) und konnte damit das Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr leicht steigern. Nach einer Zuführung von 14,9 Millionen Euro zu den Gewinnrücklagen verbleibt zum 31. Dezember 2021 ein Bilanzgewinn von 15,75 Millionen Euro, der in Form einer Dividende vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Hauptgesellschafterin der GEWOBA ist die Stadt Bremen mit einem Anteil von 75,1 Prozent, knapp ein Viertel halten die Sparkasse Bremen sowie die Weser-Elbe Sparkasse.

Neue Wege in der Unternehmensfinanzierung

Erstmals in der Unternehmensgeschichte platzierte die GEWOBA 2021 ein Schuldscheindarlehen mit einem Gesamtvolumen von 100 Millionen Euro. Als „vollen Erfolg“ wertet Anja Passlack die Transaktion: „Mit diesem Debüt eröffnen wir uns eine weitere Option für zukünftige Fremdkapitalfinanzierungen, um fortan auch den Kapitalmarkt weiter nutzen zu können. Das finale Ordervolumen in Höhe von 179 Millionen Euro bedeutet eine leichte Überzeichnung vom 1,8-fachen des Zielvolumens und unterstreicht die Nachfrage nach bonitätsstarken Adressen in Verbindung mit stabilen Geschäftskonzepten.“ Vorbereitend hatte sich das Unternehmen einer umfassenden Analyse der Ratingagentur Standard & Poor’s unterzogen, die der GEWOBA das Long-Term-Rating A mit dem Ausblick „stabil“ zuwies.

Mietwohnungen vollständig vermietet

Zum 31. Dezember 2021 hat die GEWOBA insgesamt 42.376 Mietwohnungen bewirtschaftet - 51 Einheiten mehr als im Vorjahr. Geografisch verteilen sich die Bestände auf die Städte Bremen (32.620 Wohnungen), Bremerhaven (8.449 Wohnungen) und das niedersächsische Oldenburg (1.307 Wohnungen). Mit einer Leerstandsquote von 1,10 Prozent (Bremen 0,75 Prozent, Bremerhaven 2,54 Prozent) sind die Mietwohnungen der GEWOBA vollständig vermietet. Auch die nach wie vor geringe Fluktuationsquote von 9,26 Prozent (Bremen 8,49 Prozent, Bremerhaven 11,65 Prozent) ist ein Hinweis darauf, dass es nur wenig Bewegung auf dem Mietwohnungsmarkt gibt. Weiterhin ist dieser durch einen Nachfrageüberhang in bestimmten Segmenten gekennzeichnet. „Es herrscht vor allem Bedarf bei bezahlbaren, kleinen Wohnungen für Singles, Studenten und Auszubildende. Auch ist die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Wohnungen für größere Familien hoch. Wir begegnen diesem Nachfrageüberhang zielgerichtet durch unser kontinuierliches Neubauprogramm“, so Peter Stubbe.

Im Gesamtbestand der GEWOBA betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete vergangenes Jahr 6,37 Euro pro Quadratmeter. Damit lag sie deutlich unter den Angebotsmieten der großen Immobilienportale. Bei der Betrachtung der Teilmärkte zeigt sich ein differenziertes Bild: In der Stadt Bremen belief sich die durchschnittliche Nettokaltmiete auf 6,66 Euro pro Quadratmeter, in Bremerhaven lag sie bei 5,05 Euro.

Unterstützung für Geflüchtete aus der Ukraine

Seit Februar dieses Jahres versorgt die GEWOBA in Bremen und Bremerhaven auch Geflüchtete aus der Ukraine mit Wohnraum. In Bremerhaven hat das Unternehmen auf Anfrage von Seestadt-Immobilien zunächst 26 Wohnungen zur Verfügung gestellt, die gezielt an diesen Personenkreis vermietet werden.

Verstärkt erreichen die GEWOBA im Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine Mietanfragen von geflüchteten Menschen oder von Privatpersonen, die Geflüchtete bei sich aufgenommen haben und nun in eigene Wohnungen vermitteln möchten. Diese Menschen werden in den allgemeinen Pool der Mietinteressentinnen und -interessenten aufgenommen und versorgt, sobald eine passende Wohnung frei wird.

Als Dienstleisterin fungiert die GEWOBA zusätzlich für die Senatorin für Soziales, Jugend, Integration und Sport. Diese fördert das trägerübergreifende Projekt „Mehr Wohnungen für Flüchtlinge in Bremen“, in dessen Rahmen Bürgerinnen und Bürger Wohnraum für Geflüchtete zur Verfügung stellen können. Im Auftrag der senatorischen Behörde prüft und bewertet die GEWOBA diese Angebote für eine zeitnahe Vermietung. Der Mietvertrag wird mit der Sozialbehörde geschlossen. 

58 Millionen Euro für den Neubau

Mit dem Ziel, den eigenen Wohnungsbestand qualitativ weiterzuentwickeln und zu ergänzen, schafft die GEWOBA mit ihren Neubauprojekten bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. 2021 befanden sich insgesamt 544 Wohnungen, davon 478 preisgebunden, und eine Kindertagesstätte mit 90 Plätzen im Bau. Das Investitionsvolumen im Neubau lag 2021 bei 58,0 Millionen Euro (2020: 53,9 Millionen Euro). 53 Wohnungen hat das Unternehmen 2021 fertiggestellt. Alle Gebäude baut die GEWOBA energieeffizient nach KfW-55 Standard. Komplettiert werden die Projekte durch soziale und/oder ökologische Maßnahmen wie Carsharing-Angebote oder den Ausbau von Kitas. Der Fokus der Bautätigkeit liegt auf der Innenentwicklung der Stadt: Die Erschließung von Konversionsflächen, wie in der Überseestadt, und die Entwicklung der eigenen Quartiere haben weiterhin Vorrang vor der Stadterweiterung.

Wohnprojekte an der Weser und am Werdersee

In unmittelbarer Wasserlage realisiert die GEWOBA größere Bauvorhaben und ergänzt ihr Bestandsportfolio um barrierefreie Wohnungen in zentralen Lagen der Stadt. Einen Großteil der gebauten Wohnungen vermietet das Unternehmen preisgebunden zu einer Kaltmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Direkt am Europahafen beteiligt sich die GEWOBA an dem Projekt Europaquartier mit rund 500 Wohnungen auf dem ehemaligen Gelände des Schuppen III. Aufgeteilt auf zwei Wohngebäude wird sie 150 Wohnungen übernehmen und preisgebunden vermieten. Die Fertigstellung erfolgt bis Sommer 2022.

An der Kleinen Weser realisiert das Unternehmen mit Justus Grosse auf dem ehemaligen Mondelez-Gelände das neue Wohn- und Arbeitsquartier Weserhöfe mit insgesamt 266 barrierefreien Wohnungen – 80 davon wird die GEWOBA preisgebunden übernehmen und voraussichtlich Ende 2023 vermieten.

Nach der Fertigstellung des ersten Gebäudes Ende 2020 setzt die GEWOBA ihre Bautätigkeit in der Gartenstadt Werdersee mit vier weiteren Gebäuden und insgesamt 121 vorwiegend preisgebundenen Wohnungen, einer Kita und mehreren Gewerbeflächen, unter anderem für einen Supermarkt, fort. Die Fertigstellung der ersten zwei Gebäude ist für Herbst 2022 geplant.

Ein maßgeschneiderter Neubau: Das Grüne Haus

Auf einer ehemaligen Parkplatzfläche in der Bremer Neustadt stellte die GEWOBA im Dezember 2021 das Grüne Haus mit sechseckiger Grundfläche und einer grünen Fliesenfassade fertig. Die 52 barrierefreien Wohnungen, 45 davon preisgebunden, vermietet sie insbesondere an Studierende und jüngere Bremerinnen und Bremer. „Wir möchten gerade dieser Generation, die nicht viel Geld für die Miete ausgeben kann, guten Wohnraum in zentraler Lage zur Verfügung stellen“, sagt Peter Stubbe und verweist auch auf die Nähe zur Hochschule. Ökologisch überzeugt der Neubau, der sich passgenau wie ein maßgeschneiderter Anzug in den Stadtgrundriss der Neustadt einfügt, mit einer Dachbegrünung, Solarzellen sowie einem Blockheizkraftwerk für die Wärme- und Stromerzeugung. Noch folgen soll ein Carsharing-Angebot. Im Erdgeschoss des Neubaus eröffnet im Sommer 2022 eine vegetarische Pizzeria.

GEWOBA entwickelt Stadtbausteine für Quartiere bedarfsgerecht weiter

Mit Blick auf die baulichen Potentiale in ihren Quartieren der 1950er und 60er Jahre, hat die GEWOBA unter anderem die seriellen Bautypen Bremer Punkt und Tarzan & Jane entwickelt, die den eigenen Bestand um bezahlbare und barrierefreie Wohnungen mit neuen Grundrissen ergänzen. Sechs Bremer Punkte baute sie bereits in der Bremer Neustadt und in Kattenturm. 2021 erfolgte der Baustart von vier weiteren in den Stadtteilen Schwachhausen und Gartenstadt Vahr. Auch der Bautyp Tarzan & Jane ist nach fünf Standorten in Huchting vergangenen Sommer mit zwei weiteren Projekten in der Gartenstadt Vahr in Serie gegangen – hier mit einer Anpassung der Geschosshöhe. In den zwei Baukörpern, die mit einem verglasten Laubengang verbunden sind, werden 62 preisgebundene Wohnungen gebaut.

Creative Hub in ehemaliger Hess-Kinderklinik: Zwischennutzung durch Kreative

Im Sommer 2021 erwarb die GEWOBA die ehemalige Professor-Hess-Kinderklinik im Neuen Hulsberg-Viertel. Bis zum geplanten Umbau in ein Wohnhaus stellt die GEWOBA dem gemeinnützigen Unternehmen Visionskultur die Räumlichkeiten mietfrei für seinen Creative Hub zur Verfügung: Mit über 200 Projekten – von der Kreativszene über Kunst, Kulturvereine und Handwerk bis hin zur Künstlichen Intelligenz – ist auf 8.000 Quadratmetern ein Kreativ- und Innovationszentrum zur gezielten Unterstützung von Start-Ups und Menschen mit Ideen entstanden.

707 neue Bäder in Bremerhaven

2021 hat die GEWOBA insgesamt 100,2 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnungsbestände investiert, das entspricht 38,78 Euro pro Quadratmeter. Mit 32,9 Millionen Euro lag der Investitionsschwerpunkt auf der Badmodernisierung: 1.133 neue Bäder baute das Unternehmen ein, 707 davon in Bremerhaven.

Elektromodernisierung zur Vorbereitung auf die Energiewende

Auch die energetische Modernisierung konnte erfolgreich fortgeführt werden: 16,1 Millionen Euro investierte die GEWOBA für die Dämmung von 467 Wohnungen, davon 220 in Bremerhaven.

Im Hinblick auf die Energiewende wird das Unternehmen ab 2022 seinen Fokus zusätzlich auf die Elektromodernisierung legen. Für etwa 2.000 Wohnungen jährlich bedeutet das neue Elektroinstallationen vom Hausanschluss bis in die Wohnung, ein verbesserter Brandschutz, aber auch vorbereitende Arbeiten für den Einbau von Photovoltaikanlagen und Ladeinfrastrukturen im Rahmen der Elektromobilität. Dafür plant das Unternehmen 13 Millionen Euro pro Jahr für die nächsten zehn Jahre ein.

Aktivitäten zum Klimaschutz zeigen Erfolge

Seit Jahren verfolgt die GEWOBA eine ambitionierte Klimaschutzstrategie: Bis zum Jahr 2050 strebt sie eine Reduktion der relativen CO₂-Emissionen um 80 Prozent bezogen auf das Referenzjahr 1990 an. Der für die Zielsetzung gewählte Bilanzrahmen entspricht dem des Deutschen Nachhaltigkeitskodex Wohnungswirtschaft. Das Klimaschutzziel leitet sich aus dem Bremischen Klimaschutz- und Energiegesetz ab. Im jährlichen energetischen Monitoring der GEWOBA wird über den Entwicklungsstand berichtet.

Das Klimaschutzmonitoring aus 2021, das den Energieeinsatz für Wärme und Warmwasser und die CO₂-Reduktion bilanziert, weist für 2020 eine CO₂-Reduktion um 56,5 Prozent je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr gegenüber dem Referenzjahr 1990 aus. Im Vergleich zum Vorjahr gab es eine Senkung um 6,5 Prozent.