Auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 blickten die GEWOBA-Vorstände Anja Passlack und Dr. Christian Jaeger anlässlich der heutigen Bilanz-Pressekonferenz zurück. Bei einer Bilanzsumme von 1.717,56 Millionen Euro (2022: 1.639,46 Millionen Euro) erwirtschaftete das Unternehmen aufgrund des guten Ergebnisses im Geschäftsfeld Wohnimmobilien einen Jahresüberschuss von 27,56 Millionen Euro (2022: 25,5 Millionen Euro) und konnte damit das Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr leicht steigern. Nach einer Zuführung von 11,81 Millionen Euro zu den Gewinnrücklagen verbleibt zum 31. Dezember 2023 ein Bilanzgewinn von 15,75 Millionen Euro, der in Form einer Dividende vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Hauptgesellschafterin der GEWOBA ist die Stadt Bremen mit einem Anteil von 75,1 Prozent, knapp ein Viertel halten die Sparkasse Bremen sowie die Weser-Elbe Sparkasse.

Mietwohnungen vollständig vermietet

42.858 Mietwohnungen bewirtschaftet die GEWOBA zum 31. Dezember 2023 – 177 Einheiten mehr als im Vorjahr. Geografisch verteilen sich die Wohnanlagen auf die Städte Bremen (33.120 Wohnungen), Bremerhaven (8.431 Wohnungen) und das niedersächsische Oldenburg (1.307 Wohnungen). Die Mietwohnungen der GEWOBA sind vollständig vermietet. Mit 0,54 Prozent (Bremen 0,48 Prozent, Bremerhaven 0,78 Prozent) hat die Leerstandsquote einen historischen Tiefstand erreicht. Auch die noch weiter gesunkene Fluktuationsquote von 7,37 Prozent nach 8,09 Prozent im Vorjahr ist ein Hinweis darauf, dass es nur wenig Bewegung auf dem Mietwohnungsmarkt gibt. Dr. Christian Jaeger ist dabei eine differenzierte Betrachtung wichtig: „Wir haben in Bremen nicht zu wenige Wohnungen, sondern zu wenige bezahlbare Wohnungen. Das betrifft besonders die kleinen Wohnungen für Singles, Studenten und Auszubildende, Wohnungen für größere Familien und barrierefreien Wohnraum.“

Im Gesamtbestand der GEWOBA betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete vergangenes Jahr 6,64 Euro (2022: 6,50 Euro) pro Quadratmeter. Bei der Betrachtung der Teilmärkte zeigt sich ein differenziertes Bild: In der Stadt Bremen belief sich die durchschnittliche Nettokaltmiete auf 6,94 Euro (2022: 6,79 Euro) pro Quadratmeter, in Bremerhaven lag sie bei 5,27 Euro (2022: 5,19 Euro).

Vorausschauendes Handeln schützt vor hohen Nachzahlungen

Im Berichtsjahr 2023 hat die GEWOBA die Betriebskosten für die Periode 2021/2022 abgerechnet. Sowohl die kalten als auch die verbrauchsabhängigen Betriebskosten haben sich moderat entwickelt. So sind die durchschnittlichen kalten Betriebskosten über den gesamten Wohnungsbestand im Betrachtungszeitraum um 8 Cent pro Quadratmeter und Monat auf 2,01 Euro gestiegen. Gründe dafür sind unter anderem die Anhebung des Mindestlohns und die Teuerung bei den Material- und Transportkosten der Dienstleister. Die durchschnittlichen Heizkosten haben sich um 7 Cent auf 1,05 Euro pro Monat und Quadratmeter erhöht.

„Einen größeren Preisanstieg verzeichnen wir bei den Heizkosten in der Periode 2022/2023, die aktuell abgerechnet wird. Aber auch hier müssen unsere Mieterinnen und Mieter nicht mit bösen Überraschungen rechnen, da die GEWOBA frühzeitig gehandelt und die Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat“, sagt Anja Passlack. Zudem haben die politischen Preisdämpfungsmaßnahmen – die einmalige Soforthilfe aus Dezember 2022, die temporäre Mehrwertsteuersenkung und die Energiepreisbremse – gegriffen. Diese sind jedoch schrittweise bis zum 30. April 2024 ausgelaufen. „Für die Abrechnungsperiode 2023/2024 antizipieren wir dementsprechend eine 25-prozentige Anhebung der Heizkostenvorauszahlungen“, so Anja Passlack. Für die Kundinnen und Kunden kostensenkend wirken sich hingegen die Änderungen aus, die sich – je nach Beginn der Abrechnungsperiode – seit dem 1. Januar beziehungsweise 1. Juli 2023 durch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) ergeben: Danach hat sich der Vermieter/die Vermieterin an den Mehrkosten durch die CO₂-Zertifikate zu beteiligen. Das Aufteilungsverhältnis ergibt sich aus dem Umfang der Treibhausgasemissionen eines Gebäudes. Hier profitieren beide Seiten von den umfangreichen Investitionen in die energetische Sanierung des GEWOBA-Bestandes: Über 97 Prozent der Wohnungen sind voll- oder teilmodernisiert und verfügen über gedämmte Fassaden, neue Dächer und neue Fenster.

Elektromodernisierung gewinnt an Bedeutung

Seit Jahrzehnten investiert die GEWOBA hohe Summen, um ihren Wohnungsbestand nicht nur zu erhalten, sondern zeitgemäß weiterzuentwickeln. So hat das Unternehmen alleine im vergangenen Jahr 114,3 Millionen Euro für die Instandhaltung und Modernisierung aufgewendet (davon 29,4 Millionen Euro in Bremerhaven). Dazu gehörten für 471 Wohnungen energetische Gebäudemodernisierungen mit Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung sowie Fensteraustausch (132 davon in Bremerhaven). Parallel setzte das Unternehmen sein Badmodernisierungsprogramm mit 917 Bädern (240 in Bremerhaven) in möglichst barrierereduzierter Ausführung fort. Geleistet haben diese Arbeiten zu 90 Prozent regionale Handwerksunternehmen.

Mit Blick auf die Energiewende hat sich ein neuer Investitionsschwerpunkt ergeben. Denn für den Ausbau von Photovoltaik sowie die Ladeinfrastruktur für Elektromobilität ist eine Ertüchtigung der Elektroanlagen in den Beständen, die gleichzeitig dem Brandschutz dient, notwendig. Für insgesamt 1.731 Wohnungen hat die GEWOBA 2023 Elektromodernisierungen durchgeführt.

Wärmeversorgung entscheidend für Klimaziele

Um bis zum Jahr 2038 klimaneutral zu werden, hat die GEWOBA 2023 einen Klimapfad entwickelt. „Wir verfolgen schon lange ambitionierte Klimaziele“, berichtet Anja Passlack. „In einer Klimaroadmap, die wir regelmäßig fortschreiben, haben wir unsere Maßnahmen zur Zielerreichung beschrieben. Der Fokus liegt dabei auf der Reduktion der CO₂-Emissionen im eigenen Wohnungsbestand.“

Ein wichtiger Baustein der GEWOBA-Klimaroadmap ist der Anschluss möglichst vieler, aktuell noch mit Gas oder Öl versorgter Immobilien an die Fernwärmenetze. Konkret geplant ist zum Beispiel eine Wohnanlage in Gröpelingen Rübekamp/Alte Waller Straße: mit 131 Wohnungen die letzte größere Anlage der GEWOBA, die bisher noch mit Öl beheizt wird. Im Zuge des Ausbaus des Fernwärmenetzes der swb wird hier in 2025 der Anschluss an die Fernwärme erfolgen. Zusätzliche Einsparpotenziale sind überall dort möglich, wo die bestehenden Fernwärmenetze erneuert werden. Hier werden Hausanschlussstationen, über die die Temperatur witterungsabhängig gesteuert werden kann, installiert. Erste Erfahrungen in Blockdiek haben gezeigt, dass so Einsparungen von bis zu 25 Prozent erzielt werden können.

Dort, wo keine Fernwärme zur Verfügung steht, versorgt die hundertprozentige Tochtergesellschaft GEWOBA Energie GmbH (GEG) die Häuser mit Nahwärme. Dafür ersetzt sie vorhandene Anlagen überwiegend durch Luft-Wasser-Wärmepumpen – wenn möglich in Kombination mit Photovoltaikanlagen, um eine effiziente und umweltschonende Wärmeerzeugung zu gewährleisten.

Förderung der Energiewende durch Tarifwechsel

Für den Strom, der in der eigenen Organisation benötigt wird, hat die GEWOBA einen neuen Tarif gewählt, der die Energiewende vorantreibt. Ab Juli 2024 bezieht das Unternehmen Ökostrom aus Neuanlagen, die maximal sechs Jahre alt sein dürfen. Mit diesem Tarif forciert die GEWOBA als Stromkundin den Bau weiterer regenerativer Kraftwerke.

Knapp 52 Millionen Euro für Neubau

Mit dem Ziel, den eigenen Wohnungsbestand qualitativ weiterzuentwickeln und zu ergänzen, schafft die GEWOBA mit ihren Neubauprojekten bezahlbare und barrierefreie Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. 2023 befanden sich insgesamt 727 Wohnungen im Bau, davon 645 preisgebundene und 82 preisfreie Wohnungen sowie 41 Gewerbeobjekte, zu denen drei Kindertagesstätten mit insgesamt 190 Plätzen zählen. Das Investitionsvolumen im Neubau lag bei 51,7 Millionen Euro. Fertiggestellt wurden 176 Wohneinheiten, davon 152 preisgebunden und 24 preisfrei sowie zwölf Gewerbeeinheiten. Alle Gebäude baut die GEWOBA energieeffizient nach KfW 55- oder KfW 40-Standard und vermietet die Wohnungen preisgebunden ab 6,50 Euro pro Quadratmeter. „Die Realisierung zukünftiger Neubauprojekte wird von der finanziellen Förderkulisse abhängen“, sagt Christian Jaeger und ergänzt: „Damit wir wirtschaftlich bauen können, brauchen wir eine Förderung, die sich an die veränderten Rahmenbedingungen anpasst. Neben der finanziellen Unterstützung gehört hierzu auch eine Reduzierung der hohen energetischen Baustandards.“

Wohnprojekte am Wasser

In drei zentralen Wasserlagen realisiert die GEWOBA größere Bauvorhaben und ergänzt ihr Bestandsportfolio um weitere barrierefreie Wohnungen sowie Gewerbeflächen:

Auf dem historischen Gelände der ehemaligen Kalksandsteinfarbrik H. F. Kistner in Bremerhaven-Lehe baut die GEWOBA zwei Neubauten mit 66 preisgebundenen Wohnungen für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen. Familien, junge Erwachsene, Seniorinnen und Senioren können hier künftig vom Balkon oder der Terrasse den freien Blick auf die angrenzende Geeste genießen.

In der Gartenstadt Werdersee setzt das Unternehmen seine Bautätigkeit weiter fort. 2023 wurden 36 preisgebundene Wohnungen fertiggestellt, 19 weitere sind im Bau. Neben Geschäften des täglichen Bedarfs ergänzen eine Kita und ein Supermarkt das Neubaugebiet. Die Energieversorgung des gesamten Quartiers erfolgt durch die GEWOBA Energie GmbH. Insgesamt baut die GEWOBA auf dem 16 Hektar großen Areal neun Mehrfamilienhäuser mit 249 Mietwohnungen, davon 211 preisgebunden. Bereits 188 Wohnungen realisierte die GEWOBA seit 2019.
Etwas weiter westlich, nur wenige Meter vom Habenhauser Deich entfernt, entwickelt die GEWOBA das Klimaquartier Seehöfe. Auf knapp 2,5 Hektar Fläche entstehen auf dem ehemaligen Militärgelände neun barrierefreie Mehrparteienhäuser mit insgesamt 214 Wohneinheiten. Mindestens 85 Wohnungen werden künftig preisgebunden vermietet. Erstmalig wird außerdem das Segment preisgedämpfter Wohnraum angeboten.

Kaffeequartier feiert Baustart

Auf einer der letzten freien Flächen in der östlichen Bremer Überseestadt ergänzt die GEWOBA mit dem Kaffeequartier das Angebot um bezahlbare Wohnungen für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen. Mit einem Spatenstich wurde der Auftakt der Bauarbeiten für zwei dreigeschossige Mehrparteienhäuser mit insgesamt 72 preisgebundenen Mietwohnungen sowie Gewerbeflächen für eine Kita, eine inklusive WG und ein Feinkostgeschäft gefeiert. Die Fertigstellung ist für Herbst 2025 geplant.

Die neue Quartiersmitte in Osterholz nimmt weiter Formen an

Auch der Bau des Schweizer Foyers auf dem Gelände der ehemaligen Straßenbahn-Wendeschleife schreitet voran: Die Fertigstellung des fünf- bis achtgeschossigen Neubaus mit gemischtem Nutzungskonzept ist für Sommer 2024 geplant. Neben neun Gewerbeeinheiten für das Ortsamt Osterholz, soziale Träger wie Kita und Martinsclub sowie gastronomische Angebote entstehen 17 preisgebundene Wohnungen.

Neue Fassade für das Q45

Auf dem Areal des ehemaligen Bundeswehrhochhauses in der Bremer Bahnhofsvorstadt entsteht mit dem Q45 ein energieeffizientes Quartier mit bezahlbarem Wohnraum, modernen Neubauten und Gewerbeflächen. Nach der umfangreichen Schadstoffsanierung und dem Rückbau der Betonfassade mit rund 4.600 Quadratmetern erfolgte 2023 schrittweise der Austausch der neuen Fassade. In dem ehemaligen Bürohochhaus entstehen 117 preisgebundene Appartements, vor allem für Studierende und Menschen in Ausbildung. Dazu kommen Services und Mobilitätsangebote sowie drei Gewerbeeinheiten. Gleichzeitig startete der Bau der zwei Neubauten, die das bestehende Hochhaus mit einem Innenhof ergänzen. In dem Punkt- und Atelierhaus mit Maisonettewohnungen kommen insgesamt weitere 45 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten hinzu.

Neue Ideen sind gefragt: Alvar Aalto Preis 2023

Unter dem Titel „Collage – Re-Use-Konzepte für die Professor-Hess-Kinderklinik“ vergab die GEWOBA im vergangenen Geschäftsjahr zum elften Mal den Alvar Aalto Preis an Architekturstudierende. Die Wettbewerbsaufgabe 2023 befasste sich mit dem aktuellen Paradigmenwechsel im Bauen. Statt Abriss und Neubau galt es vor dem Hintergrund von Klimawandel, Ressourcenknappheit und Energiekrise Ideen für den Erhalt der ehemaligen Professor Hess-Kinderklinik im Neuen Hulsberg-Quartier und deren Umnutzung in ein Wohngebäude zu entwickeln. Mit ihrer Arbeit „Rote Arche“ erhielt Valentina Schulte von der Hochschule Münster den Alvar Aalto Preis 2023.

GEWOBA schafft gesunde Lebensräume

382 Hektar Freiflächen bewirtschaftet die GEWOBA – abzüglich der Verkehrsflächen dreimal mehr begrünter als bebauter Stadtraum. Neben der Schaffung und Erhaltung von klimaresilienten Flächen mit ökologischem Nutzwert legt das Unternehmen Wert darauf, die Aufenthaltsqualität im Freiraum für die Menschen verschiedener Altersgruppen und Bedürfnisse weiterzuentwickeln. 379 Spielplätze unterschiedlicher Größe (davon 43 in Bremerhaven), die regelmäßig gewartet und erneuert werden, befinden sich in den Quartieren der GEWOBA. Allein in den Austausch von Spielgeräten hat das Unternehmen im vergangenen Jahr 176.000 Euro investiert. Fünf Calastenics-Anlagen, zahlreiche Bolzplätze, Streetball-Körbe, ein Multisportfeld, zwei Beachvolleyballfelder, ein Fitness-Parcours und eine Bolder-Anlage bieten den Bewohnerinnen und Bewohnern kostenlose Trainingsmöglichkeiten im Freien. „Gerade unsere großen Quartiere zeichnen sich durch großzügige Grünflächen aus. Das ist in einer Großstadt eine besondere Qualität, und die machen wir mehr und mehr erlebbar“, sagt Christian Jaeger. „So haben wir in der Vahr in den letzten beiden Jahren Nachbarschaftsplätze mit Outdoor-Möbeln zum Entspannen oder als Treffpunkte eingerichtet. Wichtig ist uns dabei die Bewohnerbeteiligung, damit wir bedarfsgerechte Angebote schaffen. Wo es entsprechende Nachfrage gibt, fördern wir auch Urban-Gardening-Projekte.“

4,3 Millionen Euro für soziales Engagement

Die GEWOBA hat es sich zur Aufgabe gemacht, ihre Quartiere nicht nur durch den Erhalt und die Schaffung bedarfsorientierten Wohnraums zu lebenswerten Orten zu machen. Sie engagiert sich seit Jahren auch intensiv für ein gutes nachbarschaftliches Miteinander. Insgesamt 4,3 Millionen Euro hat das Unternehmen 2023 in die soziale Infrastruktur investiert, das sind rund 315.000 Euro mehr als im Vorjahr. Zu diesem finanziellen Engagement kamen 3.050 Mitarbeiterstunden.

Über ihre eigenen sozialen Leistungen hinaus unterstützt die GEWOBA gezielt Einrichtungen und Akteure in den Quartieren und knüpft damit – ausgehend von verschiedenen Lebenslagen und Problemen – an die Potenziale und Ressourcen vor Ort an. „Die Kräfte im Quartier zu nutzen und zu verstärken ist uns besonders wichtig. Nur so können wir auf vielfältige Art und Weise auf die Bedürfnisse der Menschen eingehen. Das zahlt sich aus: Im vergangenen Jahr haben rund 70.000 Menschen von den verschiedenen Maßnahmen profitiert“, sagt Anja Passlack.

Auch die eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verliert das Unternehmen nicht aus dem Blick. 2023 hat für alle Bremer und Bremerhavener Beschäftigten der erste GEWOBA-Diversitytag stattgefunden. Unter dem Motto „Jeder ist irgendwie anders“ hat ein abwechslungsreiches Programm die vielen verschiedenen Facetten von Vielfalt erlebbar gemacht und neue Perspektiven geschaffen. An diesem Tag gab es auch den ersten Praxistest für das von den GEWOBA-Auszubildenden entwickelte Diversity-Spiel. Das Nachwuchsteam hatte sich damit bei der Diversity-Challenge der Charta der Vielfalt beworben und in der Kategorie „DIVERSITY Gestalten“ den zweiten Platz gewonnen.

Neues Online-Format: Unternehmensberichte digital

Nachdem wir einige Jahre „zweigleisig gefahren“ sind, haben wir beschlossen, unseren Tätigkeitsbericht 2023 erstmals ausschließlich digital zu präsentieren. Im neuen Format möchten wir Ihnen unter dem Motto „fokussiert“ gezielte Einblicke in unsere Arbeit geben, Entwicklungen und Erfolge zeigen und Sie durch beispielhafte Projekte des vergangenen Jahres führen. Darüber hinaus stellen wir wichtige Kennzahlen zur Verfügung. Erleben Sie unser Geschäftsjahr 2023 unter: berichte.gewoba.de

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Christine Dose
GEWOBA-Pressesprecherin
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