Kontinuität in der Krise zu wahren, so lautete das Ziel der GEWOBA für das durch Corona geprägte Geschäftsjahr 2020. Und dieses Ziel hat das Unternehmen erreicht, wie die Vorstände Peter Stubbe und Manfred Sydow anlässlich der heutigen Bilanz-Pressekonferenz berichteten. Das spiegelt sich auch im Jahresabschluss auf Vorjahresniveau wider: Mit einer Bilanzsumme von 1.449,00 Millionen Euro (2019: 1.386,93 Millionen Euro) erwirtschaftete die GEWOBA einen Jahresüberschuss von 29,9 Millionen Euro (2019: 29,5 Millionen Euro). Nach einer Zuführung von 14,2 Millionen Euro zu den Gewinnrücklagen verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 15,75 Millionen Euro, der als Dividende vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Hauptgesellschafter der GEWOBA ist die Stadt Bremen mit einem Anteil von 75,1 Prozent, knapp ein Viertel halten die Sparkasse Bremen sowie die Weser-Elbe Sparkasse.

„Die GEWOBA steht für Kontinuität und Verlässlichkeit. Das gilt sowohl gegenüber unseren Kunden als auch gegenüber den vielen Netzwerkpartnern in den Quartieren, den Vertragsfirmen, den Beschäftigten und natürlich den Anteilseignern“, berichtet Peter Stubbe. „Wir haben nach Ausbruch der Pandemie alles darangesetzt, diese Kontinuität aufrecht zu erhalten, haben neue Formate genutzt und versucht, den eingeschränkten Handlungskorridor durch kreative Lösungen zu erweitern. Natürlich immer mit der gebotenen Vorsicht. Wir setzen alles daran, in unruhigen Zeiten möglichst viel Stabilität zu gewährleisten.“

1.400 individuelle Vereinbarungen bei Corona-bedingten Mietrückständen

Einen sicheren Rückhalt zu haben, war und ist für eine Reihe von GEWOBA-Mietern, die unter den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie leiden, existenziell. Die Schließung von Geschäften, Kurzarbeit, Entlassungen, ausbleibende Lohn- oder Gehaltszahlungen führen bis heute insbesondere bei Gewerbemietern, aber auch bei einigen Wohnraummietern zu Zahlungsschwierigkeiten. Durch aktive telefonische Ansprache und konkrete Angebote konnte das Unternehmen von März bis Dezember 2020 mit rund 1.400 Mietparteien individuelle Absprachen treffen. Für alle Kunden gilt auch weiterhin, dass nach Lösungen mit Augenmaß gesucht wird, sei es durch zinslose Stundungen oder durch Ratenzahlungsvereinbarungen. Dabei wird zwischen Corona-bedingten Ursachen und anderen Gründen unterschieden. Den von den Corona-Auswirkungen betroffenen Mietern droht deswegen keine Kündigung der Wohnung oder des Geschäftsraums.

Größter Anbieter von Wohnraum im Nordwesten

Zum 31. Dezember 2020 bewirtschaftet die GEWOBA insgesamt 42.325 Wohnungen – 309 mehr als Ende 2019. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus dem Ankauf  in Bremen-Lüssum und den Zugängen aus dem Neubau. Die Bestände verteilen sich auf die drei Standorte Stadt Bremen (32.565 Wohnungen), Bremerhaven (8.453 Wohnungen) und auf das niedersächsischen Oldenburg (1.307 Wohnungen).

Stabiles Mietenniveau in unruhigen Zeiten

Die Nettokaltmiete im Gesamtbestand beträgt zum 31. Dezember 2020 im Durchschnitt 6,22 Euro pro Quadratmeter. In der Stadt Bremen liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten mit 6,51 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Bremer Durchschnitt für Bestandsmieten von rund 9,20 Euro pro Quadratmeter (Immobilienmarkt Report der Wirtschaftsförderung Bremen 2020). Bei 45 Prozent des GEWOBA-Bestands in der Stadt Bremen bewegen sich die Mieten sogar unter der Miete für geförderten Wohnraum im Neubau von 6,50 Euro pro Quadratmeter. Deutlich geringer ist die Bestandsmiete der GEWOBA in Bremerhaven mit 4,90 Euro pro Quadratmeter.

In der Stadt Bremen gibt es vor allem in den Segmenten der kleinen Wohnungen und der großen Fünf- bis Sechs-Zimmer-Wohnungen einen deutlichen Nachfrageüberhang. Dagegen gibt es in Bremerhaven insgesamt einen leichten Angebotsüberhang. Das spiegelt auch die Leerstandsquote wider, die in Bremen bei 0,83 Prozent und in Bremerhaven bei 2,13 Prozent liegt. Insgesamt ist die Leerstandsquote um 0,16 Prozentpunkte auf 1,08 Prozent angestiegen. „Nach gut einem Jahr hinterlässt die Pandemie nun auch im Mietwohnungs-markt erste Spuren. Gerade im Niedriglohnsektor oder in prekären Beschäftigungs-verhältnissen werden die finanziellen Belastungen der Menschen größer. Deutlich ist die rückläufige Nachfrage von Studierenden. Sie bleiben in Zeiten von geschlossenen Universitäten und digitalen Vorlesungen bei den Eltern wohnen“, so Manfred Sydow.

3.893 Neuvermietungen zählte die GEWOBA im vergangenen Geschäftsjahr: 2.826 in Bremen, 914 in Bremerhaven und 153 in Oldenburg. Dafür mussten Wohnungsabgaben, -übernahmen und -besichtigungen Corona-konform umorganisiert werden.

7 Millionen Euro für die Lüssumer Heide

Zum 1. Januar 2020 hat die GEWOBA 224 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit in der Lüssumer Heide in ihren Bestand übernommen. Damit bewirtschaftet das Unternehmen nun rund 800 Mietwohnungen im Ortsteil Lüssum – von der Zwei- bis zur Sechs-Zimmer-Wohnung. „Die Mietobergrenze liegt bei 5,70 Euro pro Quadratmeter. Das wird sich auch nach den umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Gebäudeensembles nicht ändern“, erläutert Manfred Sydow. „Bei der Übernahme waren die Wohnungen in einem desolaten Zustand, 64 standen sogar leer. Wir haben sie saniert, um sie wieder vermieten zu können. Zum 31. Dezember 2020 hatte sich der Leerstand bereits auf 18 Wohnungen verringert, aktuell stehen noch neun Wohnungen leer. Damit konnten wir den Leerstand in der Lüssumer Heide vom Ankauf bis heute von 28,6 auf 4 Prozent reduzieren.“ Auch die Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen bieten heute deutlich mehr Aufenthaltsqualität. Schrittweise wird das Unternehmen nun die fünf Gebäudekörper modernisieren und mit neuen Dächern, Fenstern und Eingangsbereichen ausstatten. Auch das Parkdeck soll abgerissen und die Aufenthalts- und Spielbereiche im Freien aufgewertet werden. Insgesamt 7 Millionen Euro wird die GEWOBA bis voraussichtlich 2030 in den Neubestand investieren und setzt damit ihren Teil eines integrierten Stadtentwicklungskonzepts um, das städtebauliche und klimapolitische Maßnahmen mit bildungs- und sozialpolitischen Themen verbindet.

GEWOBA investiert 53,9 Millionen Euro in den Neubau

2020 befanden sich insgesamt 580 Wohnungen sowie zwei Kindertagesstätten mit 150 Plätzen im Bau. Davon hat die GEWOBA 252 Wohnungen im letzten Jahr fertiggestellt: 150 preisgebundene und 102 preisfreie Wohnungen. Zusätzlich konnte das Unternehmen eine Kindertagesstätte mit 60 Plätzen übergeben. Das Investitionsvolumen im Neubau lag bei 53,9 Millionen Euro (mit der GEWOBA Wohnen für das Projekt Überseegärten bei 58,1 Millionen Euro).

Mit den Neubauprojekten ergänzt das Unternehmen seinen Wohnungsbestand kontinuierlich. Es schafft bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen dort, wo er benötigt wird. „Unsere Neubaustrategie zielt auf die Innenentwicklung der Stadt. Das heißt, die Erschließung von Konversionsflächen, wie in der Überseestadt, und die Entwicklung der eigenen Quartiere haben weiterhin Vorrang vor der Stadterweiterung“, sagt Peter Stubbe. Alle GEWOBA-Neubauten werden energieeffizient nach KfW-55 Standard gebaut und durch zusätzliche soziale oder ökologische Maßnahmen wie Carsharing-Angebote oder den Ausbau von Kitas komplettiert.

Wohnprojekte an der Weser und am Werdersee

In unmittelbarer Wasserlage realisiert die GEWOBA verschiedene Projekte in unterschiedlichen Stadtteilen Bremens. In der Überseestadt hat sie das Projekt Überseegärten mit insgesamt 154 Wohnungen, davon 67 preisgebunden, erfolgreich im Sommer abgeschlossen. Direkt am Europahafen, auf dem Gelände des ehemaligen Schuppen 3 im EuropaQuartier, befindenden sichweitere 150 preisgebundene Wohnungen sowie gewerbliche und soziale Einrichtungen im Bau. Die Fertigstellung ist für nächstes Frühjahr geplant. Zeitgleich soll auf einer der letzten Baulücken der vorderen Überseestadt – am Hilde-Adolf-Platz im Kaffeequartier – der Baustart von 71 preisgebundenen Wohnungen sowie einer Kita erfolgen.

Auf dem ehemaligen Mondelez-Gelände in der Alten Neustadt realisiert die GEWOBA gemeinsam mit Justus Grosse unter dem Projektnamen WeserHöfe ein neues Wohn- und Arbeitsquartier. Insgesamt 266 Wohnungen, davon 80 preisgebunden, werden hier ab voraussichtlich Ende 2023 vermietet.

In der Gartenstadt Werdersee zogen die Mieter in den ersten Neubau mit 31 preisgebundenen Wohnungen im November ein. Zur gleichen Zeit erfolgte der Baubeginn von zwei Neubauten mit 36 preisfreien und zehn preisgebundenen Wohnungen, einem Kindergarten sowie einer betreuten Wohngemeinschaft vom Verein SOS Kinderdorf. Im Februar 2021 fiel der Startschuss für den Bau von zwei weiteren Neubauten mit 75 preisgebundenen Wohnungen und einem Supermarkt am Boulevard im Eingangsbereich des neuen Wohngebietes am Werdersee.

Mit dem Wettbewerbsverfahren für die Entwicklung des Scharnhorst-Quartiers erreichte die GEWOBA Ende 2020 einen wichtigen Meilenstein. Nach den Plänen der Architektengruppe gruppeomp werden auf dem ehemaligen Kasernengelände rund 245 Wohnungen direkt am Werdersee entstehen. Neben dem Wohnungsbau ist das Unternehmen auch für die öffentliche Erschließung des Baugebiets verantwortlich. Der Baustart ist für 2022 vorgesehen.

Serieller Neubau innerhalb wachsender Quartiere

Für ihre Quartiere der 1950er und 1960er Jahre hat die GEWOBA in den letzten Jahren serielle Bautypen entwickelt, die den Bestand um bezahlbare und barrierefreie Wohnungen mit neuen Grundrissen ergänzen. Nach jeweils drei Standorten in der Neustadt und in Kattenturm folgte im Februar 2021 der Baustart von drei weiteren Bremer Punkten in der Gartenstadt Vahr und in Schwachhausen. In der Gartenstadt Vahr sucht die GEWOBA für einen Bremer Punkt zurzeit interessierte Gruppen für ein gemeinschaftliches Mietwohnprojekt. „Das Konzept ist ideal für all diejenigen, die auf die individuellen Freiheiten der eigenen Wohnung nicht verzichten wollen, aber dennoch die Impulse einer aktiven Gemeinschaft zu schätzen wissen“, erklärt Peter Stubbe.  (www.gewoba.de/gemeinschaftliches-wohnen)

Ebenfalls in der Gartenstadt Vahr realisiert die GEWOBA ab Sommer 2021 den Bautyp Tarzan und Jane, der bereits an fünf Standorten in Huchting fertiggestellt wurde. In den zwei Baukörpern – verbunden mit einem verglasten Laubengang – sind 62 preisgebundene Wohnungen geplant.

Grünes Haus: Architektonischer Hingucker in der Neustadt

Mit dem „Grünen Haus“ am Hohentorsplatz realisiert das Unternehmen 52 kleineren Single- und Paarwohnungen in der Bremer Neustadt. 45 Wohnungen sind preisgebunden und sollen vor allem jungen Mietern bezahlbares Wohnen in zentraler Lage ermöglichen. Ein besonderer Hingucker wird die Fassade des sechseckigen Neubaus: Schmale grüne Kacheln, die das Sonnenlicht in verschiedenen Grüntönen reflektieren, werden den Neubau schmücken. Die Fertigstellung ist für Ende 2021 vorgesehen.

740 neue Bäder in Bremerhaven

103,2 Millionen Euro hat die GEWOBA im Jahr 2020 in die Erhaltung und Aufwertung ihres Bestands investiert (davon 33,4 Millionen Euro in Bremerhaven), das sind 40,00 Euro pro Quadratmeter. Schwerpunkte bildeten Instandhaltungsmaßnahmen, Badmodernisierungen in möglichst barrierereduzierter Ausführung und energetische Gebäudemodernisierungen mit Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung sowie Fensteraustausch. Mit der Ausführung dieser Arbeiten beauftragt das Unternehmen zu 90 Prozent regionale Firmen.

Seit Ende 2020 verfügen rund 69 Prozent der GEWOBA-Wohnungen über ein modernisiertes Bad; das entspricht einer durchschnittlichen Modernisierungs-Quote von 1.200 Bädern pro Jahr. Erreicht werden kann diese hohe Zahl durch jahrelange Erfahrungen aller Beteiligten, die sich besonders zu Beginn der Pandemie bezahlt gemacht haben. So hat das Unternehmen 2020 trotz der Corona-Einschränkungen insgesamt 1.140 Bäder erneuert, davon 740 in Bremerhaven. Für 2021 plant die GEWOBA 1.035 Badmodernisierungen, 670 davon in Bremerhaven. Im Rahmen der energetischen Modernisierung haben 19 Gebäude mit 522 Wohnungen (davon 120 in Bremerhaven) im Berichtsjahr eine neue Hülle bekommen, weitere 450 Wohnungen sind im laufenden Jahr vorgesehen. Dabei kommt mit dem denkmalgeschützten Aalto-Hochhaus in der Bremer-Vahr ein besonderes Projekt hinzu.

Sanierung unter Denkmalschutz: Das Aalto-Hochhaus

Das vom finnischen Architekten Alvar Aalto entworfene Wohnhochhaus aus der Nachkriegszeit steht seit 1996 unter Denkmalschutz. Nachdem die GEWOBA bereits 2011 die Fenster originalgetreu ausgetauscht hat, folgte 2014 eine Modernisierung der Bäder sowie die Erneuerung der Sicherheitstechnik über Notstromaggregate bis hin zum Brandschutz. Im Anschluss daran wurde das Treppenhaus farbgetreu restauriert. Seit Januar 2021 ist nun die Gebäudehülle an der Reihe. Folgende Arbeiten werden durchgeführt

• neue Fassadenkonstruktion einschließlich Dämmung der Gebäuderückseite
• Sanierung des Daches einschließlich Dämmung
• Instandsetzung der Gebäudevorderseite einschließlich Balkonsanierung
• Austausch der Anlage für die Reinigung der Außenfassade
• Erneuerung der Glasmodule im Treppenhaus
• Dämmung der gesamten Kellerdecke

Insgesamt 7 Millionen Euro wird das Unternehmen in die denkmalschutzgerechte Sanierung des Aalto-Hochhauses investieren.

91,6 Prozent der Gebäude energetisch modernisiert

Seit Jahren verfolgt die GEWOBA eine ambitionierte Klimaschutzstrategie: Bis 2050 strebt sie eine Reduktion der relativen CO₂-Emissionen um 80 Prozent bezogen auf das Referenzjahr 1990 an. Die Maßnahmen betreffen drei Handlungsdimensionen. “In der ersten Handlungsdimension – der energetischen Gebäudesanierung – haben wir unsere Hausaufgaben gemacht und bereits viel erreicht“. erläutert Manfred Sydow. „91,6 Prozent der Gebäude mit 93,8 Prozent der Bestandsflächen sind inzwischen energetisch saniert.“ In der zweiten Dimension, dem Nutzerverhalten, setzt das Unternehmen auf Information und den für die Mieter kostenlosen Energiesparcheck. Die dritte Handlungsdimension ist die Wärmebereitstellung, die den Ausstoß der CO₂-Emissionen maßgeblich bestimmt. 26,4 Prozent der Wohnflächen versorgt die Tochtergesellschaft GEWOBA Energie GmbH (GEG) mit Wärme, sodass es hier direkte Einflussmöglichkeiten gibt. Der Großteil der Wohnflächen – 71,1 Prozent – wird mit Fernwärme versorgt. Die in 2019 neu abgeschlossenen langfristigen Wärmelieferungsverträge schreiben nicht nur die Primärenergiefaktoren fest, sondern beinhalten auch einen verbindlichen Netzsanierungsfahrplan. Ein Brennstoffreport macht die Anstrengungen für eine noch umweltfreundlichere Wärmeversorgung transparent für alle Beteiligten. Die Klimaziele des Landes Bremen für 2020 hat die GEWOBA schon frühzeitig erreicht. Das Energiemonitoring aus 2020, das den Energieeinsatz für Wärme und Warmwasser bilanziert, weist für 2019 eine CO₂-Reduktion um 50,1 Prozent je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr gegenüber dem Referenzjahr 1990 aus. Im Vergleich zum Vorjahr gab es eine Senkung um 6,6 Prozent.

Nähe schaffen trotz Distanz

3,7 Millionen Euro hat das Unternehmen 2020 für seine sozialen Leistungen ausgegeben. Dazu kamen 1.243 Mitarbeiterstunden. Insgesamt wurden 370 Projekte für 145.614 Menschen umgesetzt. Corona bedingt waren es allerdings oft andere Formate als in den Vorjahren. „Wir haben sehr engagierte Akteure in den Quartieren, mit denen uns langjährige Partnerschaften verbinden. Gemeinsam haben wir kreative Ideen entwickelt, Projekte organisiert und Einrichtungen gefördert, um den Menschen beizustehen und nachbarschaftliches Engagement zu unterstützen“, sagt Peter Stubbe. „Dazu gehörten diverse Angebote vom Online-Triathlon über Unterhaltungsangebote in unserem Online-Magazin bis zum digitalen musikalischen Weihnachtsgruß. Ebenso Unterhaltungsprogramme vor Ort, wie Balkongymnastik, DJ-Truck und Hofkonzerte, sodass wir auch einige Künstler beauftragen konnten. Am wichtigsten aber sind die zahlreichen Projekte, die darauf ausgerichtet waren und sind, Menschen vor Vereinsamung zu schützen und das nachbarschaftliche Miteinander zu stärken – gerade in Zeiten von Social Distancing. Da leisten unsere Partner in den Quartieren im Kleinen wirklich Großes und verdienen ein herzliches Dankeschön.“